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廣州公寓限購嗎?購買單身公寓有哪些注意事項?

發布時間:2019-04-17

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一、較新且全面的2019年廣州限購政策,含住宅和公寓

  大家都知道2017年廣州實施了史上最嚴的“317限購政策”,外地人在廣州買房由之前的的3年社?;騻€稅,增加了2年。即2019年廣州限購政策規定,外地人在廣州買房需連續繳滿5年社?;騻€稅。一晃兩年過去了,2017年沒趕上3年個稅或社保的外地朋友,今年終于可以滿足購房條件5年社?;騻€稅了。

  那么目前較新且全面的2019年廣州限購政策是怎么樣的呢?廣州闊客從住宅限購和公寓限購兩個方向為大家解答。


廣州公寓限購嗎?購買單身公寓有哪些注意事項?


  1、2019廣州住宅限購,住宅限購詳情

  廣州限購:本地戶籍限購2套(增城從化除外),外地限購1套(5年社?;騻€稅)

  廣州限貸:無房--無房貸記錄,首付30%,有房貸記錄,首付40%(非普宅70%);有一套房--房貸已還清,首付50%(非普宅70%),房貸未還清,首付70%

  廣州限售:針對個人/家庭,取得不動產證滿2年后方可出售;針對企業,取得不動產證滿3年后方可出售

  2、2019年廣州限購,公寓限購詳情

  廣州限銷售對象:銷售對象必須是法人單位(注:2017年3月30日之前成交的商服類物業,自2018年12月20日起可以售予個人,不再受到出售法人單位的限制。)

  限規劃報建:新報建項目最小分割單元劃分不低于300平方米

  廣州闊客提醒大家:外地朋友要想在廣州買房一定要遵守2019年廣州限購限售限貸政策,連續且不中斷繳納社保5年。

  但是很多外地朋友經常因為換工作或者突發情況,一不小心就中斷了社保,就不再滿足2019年廣州限購政策。這種情況就算補繳也只能按照重新計算,也就是說就算你之前買了4年社保,一旦中斷,也是從零開始。那么怎么辦呢?據了解,大部分外地朋友在廣州買房都是為了安居置業廣州,那么廣州闊客建議大家可以考慮入戶廣州獲得廣州的購房資格。


廣州公寓限購嗎?購買單身公寓有哪些注意事項?


  二、重磅!廣州正式放開公寓個人限購

  廣州商服物業可以賣給個人了!

  今日(12月19日)晚,廣州市住建委發文,2017年3月30日前(含當日)土地出讓成交的(以簽訂土地出讓合同、成交確認書或經公告確認土地出讓成交日為準)房地產項目,其商服類物業不再限定銷售對象,個人購買商服類物業取得不動產證滿2年后方可再次轉讓。

  具體執行文件如下:

  1、2017年3月30日(《廣州市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控的通知》,穗府辦函〔2017〕65號發布之日)后土地出讓成交的(以簽訂土地出讓合同、成交確認書或經公告確認土地出讓成交日為準)房地產項目,其商服類物業的銷售對象應當是法人單位。

  2、2017年3月30日前(含當日)土地出讓成交的(以簽訂土地出讓合同、成交確認書或經公告確認土地出讓成交日為準)房地產項目,其商服類物業不再限定銷售對象,個人購買商服類物業取得不動產證滿2年后方可再次轉讓。

  3、2018年12月19日24:00前已簽訂認購書或購房合同,并且完成購房合同網簽的,按原政策執行。2018年12月19日24:00前未完成購房合同網簽,但已簽訂認購書或購房合同,并且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的銀行入賬憑證或完稅證明原件的,仍按原政策執行。

  事實上, 早在今日上午,廣州市就傳出一份源自市政府網站的文件截圖稱“330”新政中“房地產開發企業銷售商服類物業,銷售對象應當是法人單位”規定的商服類物業,指的是文件公布之日(2017年3月30日)后土地出讓成交的商服類房地產項目。

  廣東省和廣州市房協專家委員會委員黎文江認為,“一般來說,文件或者法律法規都是管后面的不管前面的,所以2017年“330”政策之前拿地的項目不按新政策執行的可行性比較大”。黎文江認為,這件文件明確了“330”政策的執行界線,也比較合理,解決了創業型公司購買辦公物業及社保未滿五年的外地客購買公寓居住的需求。

  去年“330”以前拿地的商服物業都可賣個人

  廣州針對商服類物業限售的政策,去年3月至今發生N次調整。

  2017年3月30日,廣州市針對商服類物業出臺文件,限制個人購買商服類物業,包含商業、辦公,即商鋪、寫字樓、公寓物業。在2017年3月30號之前購買的二手商住類項目,可以轉讓給法人單位,也可以轉讓給個人。在此之后接手二手的個人,取得不動產證滿2年后,才能再次轉讓,并且只能轉讓給法人單位。

  此政策出臺后,無論一手還是二手的商服類物業成交,都大大縮水。

  克而瑞數據顯示,在“330新政”出臺的2017年,廣州全年成交量僅為19447套,2016年為33919套,成交量暴跌了43%左右,可見新政的威力之大。

  即便在政策出臺已經21個月后的2018年11月,廣州商服物業市場仍未能重振。

  根據合富大數據,2018年11月,廣州全市寫字樓成交量為47030㎡,同比下降45%,環比10月下降37%;公寓成交量為56418㎡,環比減少30%,同比大幅增長50%。

  商鋪市場11月成交量為75672㎡,環比同比均有明顯增長,環比上升43%、同比上升99%,主要是因為保利金融大都匯雙子塔樓下合共4.7萬㎡裙商整體網簽,據悉買家為某家居建材行業品牌,創下今年商鋪市場最大規模的單宗交易。

  據了解,由于一般物業從拿地到上市銷售需要周期達一年以上,所以,目前市場上在售的商服物業,絕大部分均為“330”政策之前所拿地塊。

  以公寓而言,目前全市庫存量較多的公寓項目多集中在南沙、黃埔等區域,且項目前身均是在去年“330”新政前拍下的地塊。

  這也意味著,這一部分的項目產品可以賣給個人。

  專家:明確了以前有些模糊的界線

  在黎文江看來,今晚頒布的文件,“明確了以前有些模糊的界線”。

  黎文江分析,商服物業不是住宅,所以不涉及住宅方面房價上漲的情況。而且也令一些買不起300平商服物業的小型公司或創業公司,可以以個人的名字購買。對于一些要社保滿五年以后才能買住宅的外來務工者,也可以購買小型公寓居住,解決了一部分人的需求。

  至于“330”以后拿地的商服項目松綁,他認為沒有那么快?!爱斍耙延写笈纳谭飿I還需要消化,先把前面的松綁了”。

  不過,廣東中原地產項目總經理黃韜認為,就算“330”之前拿地的項目可以賣給個人,預計也不會促進一大波成交,“只要經濟形勢層面沒有改善,這種投資性的物業并不會有太多的成交促進”。


廣州公寓限購嗎?購買單身公寓有哪些注意事項?


  廣州商服物業去化至少需3年,商鋪達6年?

  根據克而瑞數據統計,2017年的“330”新政之后,廣州商服物業(公寓、商業、辦公)的庫存量已經從2017年3月末的513.57萬㎡,增加到2018年11月末的675.87萬㎡,去化周期也從當時的19個月上升至目前的39個月,即3.25年!

  當中去化周期最大的屬商鋪類產品。截至今年11月底,廣州商業產品(即商鋪、商場)的庫存量達333萬平,去化周期長達73個月,按近一年的銷售速度,需六年出才能消化完剩余庫存,庫存最高花都區甚至需21年半才能消化完。

  一手公寓庫存量達160.04萬平,余28136套存貨,同比2016年同期的108.74萬平大漲47.17%,去化周期也拉長至23.1個月。庫量主要集中在南沙、黃埔等區,兩區存量均超30萬平,占比總體庫存的43.68%。

  而辦公產品庫存量也是居高不下,其庫存量達184萬平,去化周期為31個月。

  廣州商服物業政策松綁歷史——

  2017年7月17日,廣州市政府印發的廣州市加快發展住房租賃市場工作方案中,允許將商業用房等按規定改造成租賃住房。

  2018年1月17日,廣州城市更新局發布的《市城市更新局關于實施城市更新商服類房地產項目管理新政執行問題的通知》中,允許舊改商服物業不執行“330新政”中“商服類最小分割單元不低于300平方米”的規定。

  2018年11月2日,廣州市發布的《關于深入推進城市更新工作的實施細則(征求意見稿)》中,明確個人可購買舊改商服物業。

  2018年12月19日,廣州市住建委發文《廣州市住房和城鄉建設委員會關于完善商服類房地產項目銷售管理的意見》,明確2017年3月30日前(含當日)土地出讓成交的(以簽訂土地出讓合同、成交確認書或經公告確認土地出讓成交日為準)房地產項目,其商服類物業不再限定銷售對象。


廣州公寓限購嗎?購買單身公寓有哪些注意事項?


  三、購買單身公寓的注意事項。

  1、方法/步驟1:

  首先與房產公司確定單身公寓的產權年限。一般有兩種住宅(70年)和商住兩用(40年),我碰到很多單身公寓都是40年的,年限主要牽扯到很多學區房、商業水電費、物業費等。

  2、方法/步驟2:

  與房產公司確定單身公寓房產三證是否可以辦理齊全,自行辦理還是委托辦理。這個極其重要,千萬要在買房前調查清楚。

  3、方法/步驟3:

  然后實地觀察有購買意向單身公寓周圍的小區外配套是否齊全(學區、醫院、廣場、商務區、超市、交通便利等)。大致區域我覺得要眼光長遠點,有增值空間潛力的。

  4、方法/步驟4:

  接著自己實際了解有購買意向單身公寓的小區內配套資源(小區停車位、綠化面積、物業管理內容及費用)。

  5、方法/步驟5:

  最后是去有購買意向單身公寓進行實際房子的結構、樓層、朝向、層高、潮濕度等實體察看。我一般察看房子實際情況時,會請比較專業的房產中介的銷售經理陪同。

  6、方法/步驟6:

  有意向的單身公寓周圍區塊的平方價調查。這個很簡單,去房產中介去問問就行了,不需要太仔細,只要初步了解就行了。

  7、方法/步驟7:

  有意向的單身公寓出租價大致咨詢(可以購買后就去通過房產中介、網上等出租)。這個可以解決空置單身公寓的時間利息成本,包括解決物業費、水電費、利息等經濟實際問題。

  8、方法/步驟8:

  有意向的單身公寓全款一次性付清。按照自己實際情況購買單身公寓,因為是小平方房產,并且是投資,又是“閑錢”,我建議全款一次性付清,綜合我上面所述的一些客觀條件,我們到這里一部,已經對自己有意向的單身公寓里里外外有了初步的概念,所以應該與自己的實際預算相結合,并且對增長潛力也有初步認知了。

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